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    徐州祥丰劳务服务有限公司

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物业管理工作实施细则

  

  为全面贯彻落实《中共徐州市委、徐州市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见(试行)》(徐委发[2013]42号),加强和规范我市的物业管理工作,建立健全物业管理的监管机制,提高全市物业服务水平,现制定如下实施细则。

  一、规范新建商品房前期物业市场准入工作

  (一)在我市范围内(合各县市区)新建的物业项目,开发企业在领取《商品房预售许可证》前,应按规定完成前期物业管理招标工作。

  (二)国内知名度较高、服务较优的国家二级及以上资质的物业服务企业凭当地主管部门出具的诚信证明,在符合资质要求的情况下,可参加开发企业组织的邀请招标和公开招标。

  (三)前期物业管理招标主体为房地产开发企业,市区前期物业管理招标由市物业管理中心负责组织、协调和实施。各县(市)、铜山区、贾汪区的前期物业管理招标由属地房管部门负责实施。物价部门会同所在地区房管部门、街道办事处共同指导、监督。

  (四)各县(市)、区房管部门及辖区办事处(镇)可依据开发企业公布的招标公告要求的条件和标准,推荐符合条件的物业服务企业。

  (五)前期物业管理项目评标必须组建评标小组,成员从物业评标专家人才库中随机抽取(人才库由人大代表、政协委员、专家等组成)。每个物业管理项目评委5—7人,评标小组组长负责整个评标工作,评标工作结果由评标小组组长写出评标报告并存档。

  (六)项目前期物业管理评标工作结束,须在辖区房管部门网站上公示中标物业服务企业。

  (七)开发企业与物业服务企业签订《前期物业服务合同》后,要到市及区房管部门、所在的街道办事处和市物价部门备案,并在业主上房前将物业服务合同中的物业服务内容、服务标准、收费标准在小区内公示,开发企业在与购房者签订购房合同时,必须附有《前期物业服务合同》。

  (八)房地产开发企业持《前期物业服务合同备案表》、已缴纳住宅工程质量保修金、电梯及消防设备专项维修资金和前期物业开办费的票据办理商品房预售许可证。

  二、做好物业区域内专业经营设施设备移交与管理工作

  房地产开发企业应当在施工验收合格后,将住宅区内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

  三、规范物业服务和管理工作

  (一)物业委托方与被委托方签订《物业服务合同》,并严格按《物业服务合同》规定的内容执行。

  (二)《前期物业服务合同》到期前3个月,成立业主委员会的,由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。未成立业主委员会的,由开发企业负责继续招聘物业服务企业;开发企业解散或注销的,可以由街道办事处(镇)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责,选聘物业服务企业。

  (三)在前期物业管理阶段,《前期物业服务合同》期限未满。业主大会已经选聘新的物业服务企业且业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后,前期物业服务合同终止,被解聘的前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,在业主委员会的监督确认下,将物业承接查验档案移交给新选聘的物业服务企业或业主委员会。

  (四)物业服务企业撤出所管项目,应提前3个月告知业主委员会,并通知辖区房管部门和街道办事处(镇),并在物业管理区域内显著位置公告。待选出新的物业服务企业并办理交接手续后方可撤出。

  (五)物业服务企业不得以业主未缴物业服务费为由,拒不移交物业服务用房和档案资料。

  (六)业主委员会组织召开业主大会,决定选聘或者续聘物业服务企业,应在辖区房管部门和街道办事处(镇)的监督指导下进行,辖区房管部门应对报名的物业服务企业进行资格审核。

  (七)实行包干制收费的,物业服务企业每半年至少公布一次物业管理费的收支明细和公共水电分摊及代收代支的情况,自觉接监督,让业主明明白白消费。

  (八)物业服务企业要按《物业服务合同》约定,履行好电梯、消防的巡查和日常保养职责,加强对违章停车、违章搭建、故意毁绿等不良行为的巡查、劝阻和教育,及时下发停工通知单、整改通知单等。对经劝说教育拒不服从的,要向政府有关部门报告。

  四、大力开展物业创优活动

  (一)每年各县(市)、区要争创1个省优项目、2—5个市优物业项目,争取创建全国物业示范项目。

  (二)对创成全国示范、省优、市优的物业项目,市、县(市、区)财政按照1:1比例分别给予2万元、1万元、5000元奖励。

  (三)市级奖励部分由物业服务企业填写《徐州市物业项目获优奖金申请表》(见附件1),报市住房保障和房产管理局(以下简称市房管局)物业管理处,由市房管局汇总后向市财政局申请。各县(市)、区奖励部分由辖区房管部门负责向所辖区政府财政部门申请。申请实行年度申报制,每年一次,于每年的12月申请。

  五、鼓励物业服务企业做大做强

  (一)对于信誉好、所管项目获得全国示范、省优、市优(含市级幸福家园)称号的二级资质及以上资质物业服务企业,经市、县(市、区)两级房管部门考核合格后,并经地税部门审核,由当地财政部门对其当年税收地方留成部分,按税收机制返还物业服务企业。

  (二)返还实行年度申报制,由物业服务企业凭资质证书、物业项目获奖文件,填写《徐州市获优物业项目税收返还申请表》(见附件2),凭工商营业执照、法人代表证书、经办人身份证、纳税发票等到当地财政部门办理。

  六、完善物业服务行业“黑名单”制度

  (一)各街道办事处(镇)每月对照标准,对辖区物业小区进行检查,及时向辖区房管部门上报检查情况,辖区房管部门每半年向市房管局上报检查情况。

  (二)对服务不佳、违法违规较多、遭业主投诉较多且不及时整改的,给予不良行为记录,并根据情节轻重确定是否将该企业记入“黑名单”,市房管局每半年公布一次。情节严重的,将降低直至吊销企业资质。

  七、提高业主委员会工作水平

  (一)街道办事处(镇)和辖区房管部门要及时督促、指导入住率达到50%以上的物业项目召开首次业主大会,选举业主委员会。分期建设的物业项目,已交付区域入住率达50%以上的,可先召开首次业主大会,选举业主委员会,并按项目总规模确定业主委员会人数,按面积比例预留后期项目的业主委员会名额。

  (二)对暂未成立业主委员会的,由街道办事处(镇)、社区居委会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职权,应急情况下,由该物业管理委员会代为选聘物业服务企业。

  (三)各县(市)、区房管部门每年至少举办一期辖区业主委员会培训班,学习物业管理法规政策,熟悉业主委员会的权利和义务。

  八、建立对保障性住房等小区的物业扶持机制

  (一)对低保户、特困户的物业服务费实行减免政策。每年初,由物业企业填写《徐州市低保户/特困户物业服务费减免申请审核表》(见附件3)向小区所在地的街道办事处申请,区房产服务中心汇总并经区政府研究后报市房管局,由市房管局、财政局共同研究提出意见报市政府批准,市、区两级财政按1:1比例进行补贴。

  (二)对新建的保障性住房项目,应当按照不低于总建筑面积千分之三的标准配置物业服务经营性用房,在上房时移交给物业服务企业经营,收益用于弥补物业费不足,账目每年公示一次。

  九、建立质价相符的物业收费机制

  (一)物价部门根据住宅小区实际,对普通住宅前期物业服务收费制定分级、分类政府指导价,每3年向社会公布一次。

  (二)物价部门负责做好物业服务企业物业服务收费公示工作和监督工作,严厉查处物业企业价格违法行为。

  十、建立提高物业服务费收缴率机制

  (一)市、县(市)区人民法院应建立欠缴物业费立案、审判的绿色通道,依法从快处理,必要时,在小区内开设简易审判法庭。

  (二)二手房交易时,原房屋所有权人应凭交易前一年的物业服务收费发票,经辖区房管部门确认,并出具该业主已缴纳物业费证明后(证明单样表见附件4),房屋登记交易机构方可办理过户手续。

  十一、组织机构及保障措施

  (一)市、县(市)、区物业管理工作领导小组每年至少召开两次联席会议研究物业管理工作。

  (二)各县(市)、区政府落实属地管理责任,每年至少有2次政府常务会研究加强物业管理和幸福家园创建工作,研究老旧小区改进和提升管理与服务工作,在人、财、物上给予大力支持。

  (三)市对县(市)、区物业管理工作每年检查两次,并纳入科学发展观考核,市目标办、房管局做好具体落实工作。每年要召开一次全市物业管理工作会议,奖优罚劣。

  (四)市、县(市)、区财政部门对物业管理工作所需工作经费、补贴资金、奖励资金及创建经费要做到每年有预算、有审计、有监督。

  (五)市、县(市)、区、房管部门要尽快落实设立物业管理中心工作,人事、编制、财政部门应给予支持和配合。

  (六)各街道办事处(镇)应设立物业管理科,由各县(市)、区政府负责落实编制、人员、办公经费和工作经费。

  (七)物业企业保安队伍应配备城管协管员、公安协管员,具体由市房管局、城管局、公安局配合落实。

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